与众不同的殡葬地产，寻找伯乐

剑走偏锋 助您创一个商业传奇
         殡葬地产项目可行性报告
一.项目简介：       这个项目是围绕国家的殡葬制度改革定制的，大至内容就是在人口基数庞大的基层市县投资经营性公墓，和政府签订合同建立合作关系，把乡间地头的私人墓穴迁移到公墓来，商家以市场经营的模式盈利，政府以行政引导的方式推进殡葬制度改革（特别强调不是行政命令），达到双赢的目的。这个项目的全部投资都用于买地，土地的合法手续由投资方掌控，以保证其资金的安全。项目的实施地在河南的周口市，在周口市的各个县城的郊区圈地约需资金一千万元。十八大后国家对农村土地使用权的政策有了很多优惠，如果可以租赁的话费用更低。

二.项目的必要性：
1.私人墓地存在的弊端：
之所以要和政府合作开发公墓，是因为私人墓穴存在以下弊端：
第一：破坏形象。由于社会的安定和庞大的人口基数，耕地里存在着大量的坟墓 ，公路两侧和田间地头可谓是满目凄凉，这对和谐社会的形象是很大的破坏。
第二：浪费耕地。大大小小的私人墓穴平均一个要占地1.5平方米，河南的县城平均一个有一百万人，建国几十年来，根据国家统计的人口死亡率，一个县的坟墓要占去耕地1500亩左右，所以有“死人跟活人争地”的说法。
第三：影响耕种。一块地里有一两个坟墓，对现在的农业机械化就是不小的麻烦，更何况以后要建设新农村，集中耕地进行大规模的机械化作业。
第四：其他的如阴雨天气道路泥泞影响拜祭，城里人在乡下买地建坟和农户发生矛盾等等，不一而足。
2.政府采取过的殡葬改革措施：
第一：火葬。国家实施这一政策40多年了，历史证明，不但节省土地的初衷没有实现，而且劳民伤财，还出现了把人扒出来再烧一遍的不人道现象，最后火葬制度无疾而终。
第二：平坟。2012年河南省委书记卢展工在周口视察又提出了坟包太多的问题，河南的一些市开展了平坟运动，最后百姓上访，国务院新闻发言人在央视上发表讲话，明确表态撤销了这一行政命令，又是无功而返。
第三：在乡下建多个小型公墓和查封棺材铺。小型公墓不能解决土地浪费的问题，而且在管理，收费，处罚等方面存在无法解决的难题，所以还是一句空话。至于查封棺材铺，我要说政府的一些官吏还是很有幽默感的，拿政策跟百姓开玩笑，哈哈。
       虽然上述言论和2013年的殡葬管理条例不相符合的地方很多，但却是河南省现实存在的情况，同时也不会影响项目在法律允许的范围内操作。
3.我们的项目对殡葬改革制度的好处：
我们的项目就是建布局合理，结构创新，储量惊人的大型公墓（项目第二篇），不但能解决私人墓地的所有弊端，而且能为殡葬改革做出突出贡献，后面详细叙述。本人认为殡葬改革和大禹治水大同小异，原则上是堵不如疏，政府多采取堵的办法所以失败。不过大禹治的是水，我们要梳理的是人心，殡葬改革之所以困难重重，主要是改革的县城存在以下问题：
第一：县里的书记县长一般不是本地人，在任三五年，对动人坟墓这样吃力不讨好的事不会有兴趣。
第二：一些中层干部信风水的不少，他们对殡葬制度改革也有抵触心理。
第三：老百姓传统观念讲究入老坟，对迁坟平坟也是不情不愿。
所以政府的殡葬制度改革举步维艰，口号不少，行政支出不少，但收效甚微。
那怎样才能让这些人心甘情愿迁坟到公墓呢？我要说的是世上无难事，只怕有心人(项目第四篇）。
三.项目的可行性
1.项目的社会可行性
这个项目不但解决了私人墓穴的所有弊端，并且还有以下明显的社会效益：
第一：可以为每个县城节约1500亩左右的耕地，一个市的节约就是上万亩，很可观的数字。而且这种节约是持续性的。
第二：成立专门的墓业公司，为每个县城提供100多个工作岗位，一个市就是上千个，对活跃当地经济作出一定贡献。第三：为政府节省了行政开支。设计创新的大型公墓基本上满足了市民对墓地的需求，政府对殡葬改革的支出就节省了下来，还能给政府多出一笔管理费收入。
第四：极大的方便了群众。墓业公司为百姓提供全方位，人性化的一站式服务，而且价格低廉，收费清晰合理，让老百姓花钱花的舒心。而且自家的坟墓能安定下来，不用再担心以后如平坟什么的殡葬改革措施了。
2.项目的经济可行性
     以河南的县城为例，平均每个县城有100万左右的人口，根据千分之五左右的国家统计的死亡率，几十年下来，土葬得有40万左右的坟墓，假设一个墓穴收费6000元（包括买地，建设墓穴，立碑，绿化，完整的售后服务等等），这对现在的百姓来说不是什么负担，那么40万个毛利就是20多个亿，。一个县的利润如此，如果在一个市里做，创收100多亿不是说笑，如果做大到河南省，那就是一个大公司的崛起。而且项目后期的益利丰厚而稳定。目前国内的殡葬行业做的大多是大城市的高端市场，而基数庞大的小城市低端市场很少有人重视，我个人认为还有很大的操作空间。
四.项目风险的应对措施
这个项目的操作流程如下：
1.向政府递交一份项目投资意向书，其中的预算投资数额要大到引起政府的足够重视，由于公墓收费低廉面向基层群众，可以试着打上公益事业的旗号。最好是跟主管领导提前联络疏通关系，请求政府对这个项目立项。
2.政府立项后，我们以投资的名义跟政府的主要领导商谈合作事宜（跟领导协调关系另有方案，见项目第三篇）。
3.协议达成后依法办理公墓的相关手续，然后和政府签一份正式合同，合同的主要内容是为避免土地浪费和恶性竞争确立和当地政府的唯一合作关系，公墓的宣传得到行政支持，政府对公墓进行价格监督和收取管理费用（以利益换政策）。合同要严格依法公证，防止后期出现见利忘义过河拆桥的情况。
4.缴纳土地保证金，拿到土地的合法手续。有公益事业的名头和国家进行殡葬改革的形式，又有前面协调的关系，从政府手里拿地还是很便宜的，这部分投资稳赚不赔。
5.类似于房地产开发，前期建设由建筑商垫资，然后一边建设一边宣传发售，同时政府按合同以行政引导的方式给予帮助。
            综上所述，这个项目的主要投资就是圈地，是没什么商业风险的。
五.项目的合作方式：
       我有完整的项目规划和承担项目风险的决心，希望找一个有人脉和经济实力的老总忠诚的追随左右。项目如果达成合作经过上面的一系列操作后，收回成本并使利润翻倍的方法如下：
1.以土地做质押，以市场评估价去银行贷款，收回成本。
2.批量向社会发行公墓可以让利润翻倍。（土地质押贷款后，土地使用权是不完整的，如果项目失败就涉嫌集资诈骗）。
3.申请项目贷款。有和政府签的合同，有经过前期建设的公墓门面和墓业公司的办公场所，应该能贷到款的，具体能贷款多少就看前面的关系协调到什么程度了。如果项目失败就涉嫌贷款诈骗。
     这时，作为投资方的您可以有以下选择：一，盈利后退出。如果项目失败贷款和集资诈骗的后果有我来承担。二，看好这个项目，让我在您的领导下努力把项目做下去，项目的失败风险依然有我来承担。
       当然，靠上述手段迅速敛财不如深挖巿场赚取更大利润，我只是想对您的资金安全和利润作出保证。古人云生不五鼎食亡当五鼎烹，也就是说我自愿用我个人的全部来拼这个项目的成败，跟其他人毫无关系。六.项目策划人简介：

        我是此项目的策划人，名字叫金龙，男，37岁，河南周口市太康县人，法律大专学历，从事过法律事务和影视广告行业。由于经常在路上奔走，看到公路两边坟包处处，习惯性的从法律和广告宣传的角度思索一番，结合政府现状和殡葬改革形式策划了这一项目，后期又经过了一段时间的实施操作和改善。我有完整的项目规划和承担项目失败风险的决心，也有甘愿鞍前马后和做棋子的觉悟，希望有经济实力和人脉的牛人老总能看好这一项目，让我有机会跟着您拼一把。本人身份证号412724198008278730 。电话：13137682637（不解之处欢迎垂询）. QQ：2388302024   寻找天使投资人，也是我要忠诚追随的老总。

                                第（1）篇   本项目共（4）篇

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